Pinel optimisé au déficit foncier à Bordeaux : la clé d’une double défiscalisation

Certainement le dispositif immobilier le plus prisé en France, la Loi Pinel, officialisée en 2014 pour substituer à la Loi Duflot, vous offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts au cas où votre bien neuf soit mis en location. La durée de location détermine le taux de réduction :

• 6 ans → 12 % du prix du bien
• 9 ans → 18 %
• 12 ans → 21 %

Pour jouir d’une défiscalisation dans la capitale historique de l’Aquitaine, le prix d’achat pris en compte est limité à 300 000 €, mais rien ne vous empêche d’investir plus. Ce qui vous permet de gagner une réduction totale de 63 000 € d’impôts sur 12 ans ! Le montant d’impôts sur le revenu (IR) diminue ainsi alors que vous percevrez chaque mois les loyers. Au terme des 12 ans, vous avez le choix entre poursuivre la location, le léguer à un proche, le mettre en vente, ou l’habiter en tant que résidence principale ou secondaire.

Il faut noter que la France comprend plusieurs zones, qui témoignent du niveau de tension du marché locatif. Les plafonds de loyers et de ressources du locataire varient donc en fonction de la zone d’implantation du bien.

Au même titre que les dispositifs Monuments Historiques et Loi Malraux, le déficit foncier rime avec sauvegarde et protection du patrimoine urbain. Il s’agit d’un moyen fiscal d’investissement dans un bâtiment ancien où des travaux de rénovation et réhabilitation sont indispensables.

Lors de l’acquisition du bien, le prix se départage en 2 parties : foncier et travaux. Tous les frais de travaux engagés permettent de réduire vos revenus imposables sur les prochaines années, à commencer par les revenus fonciers. Toutefois, le montant conclu à l’achat sera votre plafond.

Considérons que vous acquérez une ancienne habitation à Bordeaux. Notre cabinet vous l’a recommandée pour son excellent bâti, son emplacement plébiscité et sa facilité de revente après rénovation.

En matière de revenus, vous réalisez un cumul de 80 000 € de salaires annuels + 20 000 € de revenus fonciers émanant d’autres locations, soit 100 000 € de revenus globaux. Le bien coûte 300 000 €, dont 150 000 € de travaux et 150 000 € de foncier.

Admettons que vos impôts soient compris dans la tranche marginale de 41 %, ce qui correspond à un montant compris entre 73 517 € et 158 122 € de revenus par an si on se réfère au barème 2020. Désormais, vos impôts se trouvent à plus de 58 % sur vos revenus fonciers, puisque la CSG à 17,2 % s’additionne au taux d’imposition !

→ Importance d’un investissement en Pinel ancien ou Pinel optimisé au déficit foncier à Bordeaux