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Loi Denormandie à Bordeaux : défiscalisez en rénovant un bien dans une ville moyenne !
Ayant beaucoup de ressemblance avec le dispositif immobilier Pinel, de par la réduction d’impôts offerte sur une période de 12 ans, la Loi Denormandie nécessite en contrepartie l’achat et la rénovation d’un bien immobilier ancien à usage locatif. Le bien doit être situé dans les 222 territoires du Plan “Action cœur de ville”, regroupant d’innombrables communes de taille moyenne. Étant donné que le dispositif de la Loi Denormandie prend fin le 31 décembre 2022, n’attendez pas à prendre contact avec notre équipe pour vous accompagner à la recherche de votre bien dans un emplacement de rêve dans la région bordelaise, pour profiter des réductions d’impôts accordées par ce dispositif.
Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine
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Loi Denormandie à Bordeaux : investissez dans une ville soutenue par le Plan “Action cœur de ville”
Un plan lancé en 2017, sur les services publics et l’attractivité économique de 222 territoires de métropole et d’Outre-mer, le Plan “Action cœur de ville” vise à améliorer l’habitat. Même si la plupart de ces villes jouissent d’un emplacement idéal reconnues à l’échelle nationale, le manque d’investissement en centre-ville reste un réel problème et est devenu la raison d’être de ce programme national. Si nous ne citons que Biarritz, Cognac, Ajaccio et Bastia en Corse, Vannes et Saint-Malo en Bretagne, Sète, Bordeaux, ainsi que Basse-Terre et Fort-de-France dans les Antilles. Des villes qui figurent parmi les destinations les plus prisées. A noter que Bordeaux ne fait pas partie des villes éligibles, seule Libourne fait partie de la liste dans le département de la Gironde (33).
Un projet visant plus loin que le logement et qui tend à redynamiser les centres des villes françaises de taille moyenne, le plan « Action cœur de ville », concentre ses efforts sur la valorisation du patrimoine, les commerces, la mobilité et la présence des services publics. Un investissement de l’État français près de 22,5 millions d’euros par ville, jusqu’en 2022, c’est-à-dire à peu près 5 milliards d’euros.
Bref, le concept du plan consiste à un retour vers les centres-villes, avec volonté de proximité demandée par bon nombre de français et s’inscrit très bien dans le cadre de la Loi Denormandie, tel est le cas de la ville de Bordeaux. Les prérequis pour pouvoir profiter des réductions d’impôts sont les suivants :
- Bien immobilier situé soit dans l’une des 222 villes du programme “Action cœur de ville”
- Bien immobilier se trouvant soit dans une commune ayant conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Quelles réductions d’impôts avec la Loi Denormandie dans la région de Bordeaux ?
Une grande similitude existe entre La Loi Denormandie et la Loi Pinel. Un investissement locatif dans l’immobilier ancien est à échanger contre une réduction d’impôts jusqu’à 21 % du prix de revient, limité à un investissement de 300 000 € ou 5 500 €/m². Une réduction d’impôts sur le revenu presque proportionnelle à la durée de location sur laquelle vous vous engagez :
- 2% pour 6 ans, soit 36 000 €
- 18 % pour 9 ans, soit 54 000 €
- 21 % pour 12 ans, soit 63 000 €
Les conditions pour profiter de cet avantage pour défiscaliser peuvent être nombreuses, telles que :
- Un logement ancien, dont un appartement ou une maison, faisant l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation, ou un local transformé en habitation
- Le coût total des travaux doit excéder 25 % du prix d’acquisition total
Hormis les travaux d’agrément, à savoir une piscine creusée, un abri de jardin…Les travaux compris dans la réduction d’impôts Denormandie concernent l’assainissement, la modernisation, l’amélioration des performances énergétiques et l’aménagement ou la création des surfaces habitables. Cependant, certains équipements supplémentaires (une sur-toiture ventilée, des brise-soleil verticaux, un ventilateur de plafond…) seront nécessaires, dans le cadre d’une rénovation en Outre-Mer, comme, en Guadeloupe, Polynésie française ou à la Réunion. De même pour des travaux à réaliser afin d’améliorer les performances énergétiques, la loi Denormandie oblige une évaluation énergétique par un expert indépendant, avant le commencement des travaux. La consommation prévisionnelle en énergie doit sortir du bilan à la fin des travaux.
Loi Pinel et Loi Denormandie : quelles différences ?
Nous avons vu que la Loi Pinel à Bordeaux offrait un avantage fiscal assez proche de la Loi Denormandie : une réduction d’impôts maximum de 63 000 € sur 12 ans. Les conditions pour accéder à ces deux dispositifs sont également similaires : même engagement de location, mêmes règles de plafonnement de ressources du locataire et des loyers…
La Loi Pinel présente un même avantage fiscal que le Loi Denormandie, qui s’agit de la réduction d’impôts avec un maximum de 63 000 € sur 12 ans. Mais aussi, les conditions d’accès sont ressemblantes pour ces deux dispositifs, dont :
- Un engagement de location
- Mêmes règles de plafonnement de ressources du locataire
- Mêmes règles de plafonnement des loyers
Malgré leurs ressemblances, ils ont également beaucoup de divergences, qui sont les suivantes :
Au niveau du prix d’achat du bien, il est clair que le bien ancien revient moins cher que le neuf : entre moins 10 et 15%. Le prix d’achat du bien recevable à Loi Denormandie est généralement moindre qu’un appartement Loi Pinel à Bordeaux. Aussi, les villes concernées ne se trouvent pas toujours dans des zones tendues.
Au niveau du rendement, la Loi Denormandie offre un meilleur rendement qu’un bien Loi Pinel à court terme (aux alentours de 5 % brut contre 3 à 4 % pour Pinel), s’expliquant par le prix de l’immobilier, qui est plus faible dans les grandes villes (Bordeaux métropole), avec la différence du prix d’achat de l’ancien par rapport au neuf.
En ce qui concerne les locataires, la Loi Pinel vous permet à coup sûr de trouver facilement des locataires. En effet, votre annonce de mise en location recevra plus de réponses, dans les zones « sous tension », car l’offre sera inférieure à la demande. Alors que le bien admissible à la Loi Denormandie doit être situé dans un cadre plus rural et moins attractif. De la même manière qu’un appartement en Loi Pinel, qui sera facile à revendre, par rapport à un bien ancien Denormandie, de par son emplacement : dans une ville dynamique, contrairement à une agglomération de taille moyenne.
Conclusion
Solution de défiscalisation immobilière particulièrement attractive pour les contribuables, la Loi Denormandie à Bordeaux et sa région disparaîtra fin 2022.
Elle sera remplacée par les dispositifs que l’on connaît déjà aujourd’hui, tels que la Loi Pinel, la para-hôtellerie, la Loi Malraux, le déficit foncier…Contactez dès maintenant notre équipe pour défiscaliser, quel que soit votre budget et vos envies !